這對我這種還沒有買房子的人來說,可以做為參考,避免被不肖房屋仲介業務員給騙了!

《Money+ 10月號》
只催買家趕緊簽約,不說有3天合約審閱期

「這個合約內容各家都一樣,標準版啦!您只要在這邊字簽字就行了。」小心,不要被仲介的催促語氣給迷惑了,只要遇到要簽字、蓋章的文件,一定都要特別留意。

依照「不動產經紀業管理條例」,業者有持契約向消費者(不論買方或賣方)解說的義務,消責者也有3天以上的「契約攜回審閱權」,因此在簽約前,一定要把合約條款逐條看仔細,遇到非勾選的空白,更要謹慎閱讀後再填寫。


只以折佣吸引買家簽約,不提醒可能的風險

「只要您現在簽字,我們就免收您2%的服務費,不過只限今天!」為了讓買責雙方在最後議價過程中順利達成協議,或是雙方出價差距不大、仲介想拉高買方出價時,業務員會在可允許的範圉內,把服務費直接折讓給買方,只賺賣方的佣金,以刺激成交。

不過,如果因此就匆促簽約購屋,事後很容易後悔。因此在簽約前,一定還要再次確認購屋標的是否真為自己需要及喜愛的物件,不要因為貪圖折佣而因小失大。

只談斡旋金,不告知買家持要約書也能出價

當消賣者看中某間標的,但出價離屋主底價還有一段差距時,仲介通常會要求買方支付委託費1%左右的一筆費用,作為出價購屋的「誠意」,並言明屋主若同意買方出價,則該筆價金會轉入訂金;若屋主不同意則退還買方,這筆價金就叫做「斡旋金」。

其實想購屋的民眾也能憑內政部訂定的要約書,向屋主表達買屋的誠意,而不須多付一筆斡旋金,只是業務員不會主告知你還有這個選項。


只談交屋價格,不提醒買方還有其他費用

許多業務員會信口開河、過度承諾,或是為了消除買方的種種疑慮,有意或無意地忽略不提購屋時需要「額外」準備的種種款項,例如買方需支付契稅、管理費、分攤水電費等,通常等到簽約時才「提醒」客戶。

因此,購屋人除了不要超出已設定的購屋頂算,最好也多準備些款項,以便支應「意外支出」。此外,當業務員什麼都說「沒問題」時,最好請他寫下所有「承諾」,成為契約的一部分,才不會口說無憑。


只談使用面積,不向買方明示實際坪數

有些房屋仲介會把沒有經過合法登記的頂樓加蓋、增建、違建、地下室等,計入銷售面積中,並在廣告宣傳品上寫著使用「○○坪」意圖混淆消費者。事實上合法的產權面積都載於建物所有權狀,交易也應以權狀登載的坪數為主。

因此,當購屋人看到文宣品、或在業務員帶看時,有被「暗示」使用面積比「權狀坪數」大的情況時,請要求詳細查閱相關產權登記資料,以免買到違建或因非法使用而惹麻煩。


只帶買方看最優環境,不提周邊嫌惡措施

房子外圍有許多視線所及讓人「看起來」、「感覺上」不舒服,甚至可能會影響健康的設施,稱之為「嫌惡設施」,例如墳墓、垃圾場、高壓電塔、手機基地台等。如果仲介在帶房子時,故意帶你繞大街、鑽小巷,請記得找個時間多看幾次,並從不同路徑進來,才能徹底了解周遭環境。


只跟買家談房屋優點,避談是「損鄰屋」

目前海砂屋、輻射屋幾乎都有案可查,但如果碰到施工損鄰的房舍,也就是附近有大樓興建時,因為地基深挖,周邊的老舊公寓很容易出現牆板、樓板裂痕,甚至傾斜的損害,房屋仲介即使知情,也會盡量避談,以免節外生枝。準買家如果沒有跟附近鄰居打聽,很容易就買到這種瑕疵屋。


只當聯絡窗口,不讓雙方直接見面

如果物件是屋主已經搬遷的空屋,還沒到「簽約」緊要關頭時,業務員通常會盡量避免買賣雙方接觸。因為業者怕雙方太早見面、私下講好等委託期結束後再簽約,因而影響到服務費的收取;另外,若屋主是職業投資客,為避免太過拋頭露面,多半也會藏頭縮尾。

其實,屋主資料在業者的產權說明書上會記載,地籍資料所記載的也是合法所有人資料,如果不放心,除調閱相關產權資料,也可向左鄰右舍打聽屋主背景,確保購屋安全。


只塑造競價氣氛,不說實際出價狀況

業務員經常會製造出「子虛烏有的買家」以拉高價格,因此決定提高買價前,最好先看看業務員手上的「出價紀錄」,以免陷入仲介假造的競爭中。

如果是委託仲介賣房子,業務員應該要在最短時閻內,幫你把物件基本資料建立起來,拍照上網公告,並回報你網友點閱次數與出價狀況,作為議價依據。不過,若回報的點閱很大、但實際出價狀況很少,那還是要請業務員「適當」地調整一下促銷策略。


只要求屋主降價,不從就不告知最新動態

房屋仲介有時會利用「冷凍」伎倆,回殺屋主的價格。但一個合格的業務員,其職貢應該提供屋主公開合理的成交行情資訊,並接受屋主的委託價,經過一定時間的宣傳曝光後,才決定是否要求屋主同意降價。

所以,當你的房子委託給仲介公司時,請緊盯業務員的回報動作,確實掌握出價狀況,可以自行留意媒體對該區域的房市行情訊息,適時配合議價讓價,不要讓業務員把你的案子「打入冷宮」。




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